Активные объявления в базе чётко делятся на две группы. В первой 4 920 предложений с жилыми объектами, во второй 1 504 предложения с апартаментами. Медианная стоимость у первой группы составляет $2 392 за квадратный метр. У второй она опускается до $1 587. Разница равна $805 на каждый метр. Сразу отмечу важный нюанс: апартаменты имеют нежилой статус. Прописать в них жильё нельзя. Коммунальные тарифы рассчитываются по нормам для юридических лиц. Именно этот юридический фактор задаёт базовую скидку. Покупатель видит объект и автоматически вычитает стоимость оформления документов и повышенную эксплуатацию из начальной суммы.
Цифра выглядит абстрактной, пока не переведёшь её в размер квартиры. Если взять стандартную однокомнатную площадь около 40 квадратных метров, экономия составит примерно $32 200. Для двушки площадью 60 квадратных метров разрыв вырастает до $48 300. Такие суммы не остаются внутри бюджета. Они перекраивают выбор покупателя ещё до начала просмотров. Человек, которому нужна регистрация для детей или стабильных родственников, сразу переходит к жилому фонду. Тот, кто планирует сдавать помещение туристам или долгосрочно арендовать офис, ориентируется на нежилой сектор. Рынковый спрос разделяется сам, без навязанных фильтров.
Эта геометрия спроса объясняет, почему медианы двух секторов движутся параллельно, а не пересекаются. Покупатели фиксируют свои требования в начале поиска. Те, кому важна регистрация, отсекают часть базы сразу. Остальные переходят к расчёту рентабельности аренды без бытовых надстроек. Простой факт выходит наружу: ценовое пространство всегда шире физической планировки. Юридический статус стен определяет готовность к сделке раньше, чем уровень отделки влияет на итоговую сумму.
